Kupimy-nieruchomosc.pl korzysta z plików cookies. Korzystając ze strony wyrażasz zgodę na używanie cookies oraz na: Politykę Prywatności.

umowa przedwstępna kupna sprzedaży

Umowa przedwstępna kupna sprzedaży

Umowa przedwstępna kupna sprzedaży nieruchomości jest niewątpliwie zabezpieczeniem dla obu stron transakcji. Kupujący ma pewność, że daną nieruchomość nabędzie w umówionej cenie, sprzedający ma zabezpieczenie przed wycofaniem się kupującego z zakupu. Możemy znaleźć wiele wzorów w internecie, ale co więc powinna zawierać  umowa przedwstępna, aby dawała poczucie komfortu obu stronom?

Data i miejsce podpisania umowy – jest to ważne, ponieważ wyznacza termin, w którym np. strona umowy zobowiązuje się zrobić coś w określonym czasie (np. dostarczenie dokumentów, opróżnienie piwnicy) oraz wyznacza właściwy Sąd do rozstrzygnięcia ewentualnych sporów.

Dane stron – sprzedającego oraz kupującego. Imię, nazwisko, adres zamieszkania, PESEL, opcjonalnie numer dowodu osobistego. W przypadku gdy występuje więcej niż jeden właściciel nieruchomości lub/i zakup dokonywany jest przez więcej niż jedną osobę, powinny być wypisane dane wszystkich.

Dokładny opis nieruchomości – nie tylko adres, ale również numer księgi wieczystej (o ile została założona), informacja o metrach użytkowych i co się w nich zawiera (ilość pokoi, łazienek), dodatkowe pomieszczenia przynależne (piwnica, komórka lokatorska), jeśli do nieruchomości przynależy miejsce parkingowe, należy je uwzględnić w umowie.

Cena – sprzedający zobowiązuje się sprzedać, a kupujący kupić nieruchomość w podanej cenie. Jeśli cena dotyczy tylko lokalu mieszkalnego, należy dokładnie to opisać, np. mieszkanie wraz z przynależną piwnicą w cenie A, zaś miejsce parkingowe dodatkowo płatne w cenie B. Wyszczególnienie pozwoli uniknąć nieporozumień lub ewentualnych prób podwyższenia ceny przez sprzedającego.

Tak samo pozostawienie lub usunięcia wyposażenia i wszelkich innych ruchomości. Czyli dokładne opisanie co zostaje a co nie, również z pomieszczeń przynależnych. Może być tak, że kupującemu odpowiadają rzeczy w mieszkaniu, lecz usunięcie niechcianego wyposażenie może być kosztowne, dlatego lepiej ustalić tę kwestię.

Kwota zadatku – zadatek to nie jest to samo co zaliczka. Co prawda jedno i drugie pokrywa część ceny, co należy opisać w umowie, ale jest znacząca różnica między zadatkiem a zaliczką. Wpłacając zadatek, w przypadku niewykonania warunków umowy z winy sprzedającego, kupujący otrzyma podwojony zwrot zadatku, a gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy kupującego, sprzedający zadatek może zachować. Zaliczka jest zwrotna w przypadku gdy z jakiś powodów nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości nawet jeśli jedna ze strony rozmyśli się z transakcji. Warto zwrócić uwagę czy w umowie mamy „zadatek” czy „zaliczka”.

Sposób płatności zadatku – zarówno przy wpłacie zadatku gotówką jak i przelewem, należy umieścić w umowie sposób płatności. W przypadku przelewu należy uwzględnić czas na zaksięgowanie przelewu.

Sposób płatności pozostałej części ceny – jeśli kupujący nabywa nieruchomość ze swoich prywatnych środków, należy określić datę podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży, z uwzględnieniem czasu potrzebnego na kompletację dokumentów przez sprzedającego (Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania). Zazwyczaj płatność następuje u notariusza lub bezpośrednio po podpisaniu aktu notarialnego jednak strony dowolnie mogą umówić się na termin płatności.

Jeśli kupujący posiłkuje się kredytem hipotecznym zapas czasu na podpisanie umowy ostatecznej powinien być wydłużony o 2-3 miesiące. Tyle może trwać wydanie decyzji kredytowej. Do złożenia dokumentów w banku potrzebna jest umowa przedwstępna, gdyż bank udziela kredytu na konkretną nieruchomość, dlatego kupujący może oczekiwać wpisu w umowie, że w przypadku odmowy kredytu przez bank, zostanie mu zwrócona część zadatku lub nawet całość. Sprzedający zaś może oczekiwać, że kupujący złoży dokumenty w kilku bankach i w przypadku nieprzyznania kredytu w kilku bankach (min. 3 odmowne decyzje z różnych banków) zgodzi się na zwrot zadatku (częściowy lub całkowity).

Koszty notarialne – w umowie przedwstępnej warto zaznaczyć kto poniesie ten koszt. Zazwyczaj jest on po stronie kupującego, jednak strony mogą ustalić indywidualne warunki.

Data przekazania nieruchomości – wpisując w umowie przedwstępnej informacji o zwolnienie nieruchomości przez sprzedającego w terminie np. 5 dni od podpisania umowy przyrzeczonej, pozwala uniknąć sytuacji, gdy sprzedający przekłada przekazanie nieruchomości z powodu np. przedłużającej się przeprowadzki.

W umowie można zawrzeć również zapisy obligujące strony do przedstawienia w określonym (zazwyczaj pokrywającym się z datą umowy przyrzeczonej) terminie określonych dokumentów np. o niezaleganiu, o braku osób zameldowanych, o nabyciu spadku lub inne w zależności od sytuacji stron lub stanu prawnego nieruchomości.

Zapis o możliwości wprowadzania zmian pisemnym aneksem do umowy – zarówno strona sprzedająca jak i kupująca może mieć nieoczekiwane sytuacje, które będą wymagały zmiany warunków umowy przedwstępnej, np. terminu podpisania umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna może być podpisana między stronami jako cywilno-prawna lub przy notariuszu. Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego jest obciążona kosztem taksy notarialnej. Oba sposoby są wiążące i obligują do podpisania umowy przyrzeczonej. Treść umowy można dowolnie modyfikować, jednak powinna być jasna, zrozumiała i dawać poczucie zabezpieczenia interesu obu stronom.

Warto wspomnieć że umowa przedwstępna daje możliwość wpisanie do księgi wieczystej stronie kupującej wzmianki o jej zawarciu, a w konsekwencji zablokowanie możliwości sprzedaży innym osobom. Można to zrobić u notariusza w trakcie podpisywania umowy przedwstępnej lub osobiście na specjalnym wniosku składanym w Sądzie wieczystoksięgowym.

«