Kupimy-nieruchomosc.pl korzysta z plików cookies. Korzystając ze strony wyrażasz zgodę na używanie cookies oraz na: Politykę Prywatności.

JAK CZYTAĆ KSIĘGĘ WIECZYSTĄ

Jak czytać Księgę Wieczystą

Jeśli kupujemy nieruchomość, która posiada założoną księgę wieczystą, warto jest skorzystać z internetowego podglądu aktualnego stanu księgi, dostępnego na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Księga wieczysta przedstawia stan prawny, adres, właścicieli, przeznaczenie oraz informacje o ewentualnych obciążeniach. Zawiera 4 działy, to co możemy wyczytać z poszczególnych może mieć istotny wpływ na chęć zakupu.

DZIAŁ I składa się z dwóch części:

DZIAŁ I-O Oznaczenie nieruchomości

DZIAŁ I KSIĘGI WIECZYSTEJ -O Oznaczenie nieruchomości

Pierwszą informacją jest czego Księga dotyczy – lokal, budynek, działka.

Znajdziemy tu metraż lokalu, budynku lub powierzchnię działki. Dokładny adres oraz w przypadku mieszkań ilość pomieszczeń w lokalu i pomieszczeń przynależnych.

DZIAŁ I-SP Spis spraw związanych z własnością

DZIAŁ I KSIĘGI WIECZYSTEJ -SP Spis spraw związanych z własnością

Mieszkania spółdzielczo własnościowe mają w tym miejscu opis spółdzielni.

W przypadku, mieszkań własnościowych dowiemy się jaki udział w gruncie przypada na konkretny lokal. Wartość ta jest istotna do wypełnienia dokumentów na podatek od nieruchomości.

W tej części zwróć uwagę na przeznaczenie lokalu (mieszkalny, usługowy) oraz zweryfikuj wielkość lokalu względem informacji od sprzedającego. Możemy znaleźć wpis o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność, nie ma to wpływu na zakup nieruchomości.

przekształceniu użytkowania wieczystego we własność

Dział I jest to dział informacyjny, nie ma tu żadnych niepokojących wpisów.

DZIAŁ II -Własność

W przypadku zakupu mieszkania, w tym dziale możemy zweryfikować, czy osoba która chce nam sprzedać nieruchomość, jest rzeczywiście jej właścicielem. Właścicieli może być kilku i w tej części będą wszyscy uwidocznieni. Jeśli właścicieli jest kilku, upewnij się czy wszyscy wyrazili zgodę na sprzedaż, czy może jeden z nich chce sprzedać tylko swoją część. Dodatkowo znajdziemy informację o podstawie nabycia (umowa sprzedaży, darowizny, spadku) oraz datę od kiedy nieruchomość przysługuje danej osobie. Często widoczny jest numer PESEL właściciela.

DZIAŁ II KSIĘGI WIECZYSTEJ– Własność

Jeśli w dziale II jest wzmianka o wpis własności/współwłasności należy zachować czujność. Możliwe, że aktualny właściciel nie został jeszcze do księgi wpisany, wtedy data wprowadzenia wzmianki będzie pokrywała się z datą aktu nabycia nieruchomości przez sprzedającego, a aktualnym właścicielem w KW, będzie osoba, od której nasz sprzedawca nabył nieruchomość.

W sytuacji gdy zamieszczona jest wzmianka o wpis własności w KW, a nasz sprzedawca widnieje jako aktualny właściciel, może to być próba oszustwa.

Aby uniemożliwić nieuczciwym sprzedawcom podpisanie dwóch aktów sprzedaży na tą samą nieruchomość, zostały wprowadzone wpisy wzmianek w KW przez notariusza przy podpisaniu aktu notarialnego umowy przedwstępnej (o ile strony zgodzą się na taki krok) oraz obligatoryjnie w przypadku podpisywania umowy przyrzeczonej (inaczej zwanej też  końcowej) sprzedaży.

DZIAŁ III – PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA

Na ten dział należy zwrócić szczególną uwagę.

Nie wszystkie wpisy muszą oznaczać coś złego, przykładowo roszczenie widoczne na zdjęciu dotyczące opłaty przekształceniowej, nie jest przeszkodą do zakupu, jednak warto ustalić ze sprzedającym czy opłacił lub opłaci roszczenie. Nie są to duże koszty.

DZIAŁ III KSIĘGI WIECZYSTEJ - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA

Jeśli jednak mamy wpisy:

 WSZĘCIA EGZEKUCJI to znaczy, że mieszkanie jest zadłużone  i sprawa trafiła już do komornika,

SŁUŻEBNOŚCI OSOBISTEJ, czyli ktoś ma ustanowione prawo dożywotniego zamieszkiwania w danym lokalu. Prawo to jest niezbywalnie i wygasa z chwilą śmierci służebnika.

SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA – nieruchomość gruntowa zwana służebną, jest obciążona prawem przechodu lub przejazdu na rzecz innej nieruchomości. Na częściach służebnych nie można wznosić żadnych budynków.

SŁUŻEBNOŚĆ PRZESYŁKU – dotyczy służebności na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub jest właścicielem urządzeń do przesyłu mediów (energia elektryczna, kanalizacja, wodociągi, gaz). Przedsiębiorca ma zapewniony dostęp do nieruchomości w celu zapewnienie prawidłowej dostawy, konserwacji oraz usuwania usterek.

Służebność gruntowa jak i osobista może przybrać formę:

– służebności czynnej – korzystanie z obciążonej nieruchomości,

– służebność bierna – polega na zakazie właścicielowi nieruchomości niektórych działań, które mógłby wykonać gdyby nie było ograniczenia służebności (np. zakaz budowy).

PRAWO PIERWOKUPU – nieruchomości zabytkowe muszą mieć spis w księdze wieczystej, aby prawo to było skuteczne. W przypadku ustawowego prawa pierwokupu wpis w księdze nie jest wymagany.

INNE PRAWA lub ROSZCZENIA (np. najmu, dzierżawy) – ustawa o księgach wieczystych i hipotece dopuszcza wpis dotyczący umów najmu i dzierżawy, zarówno na czas określony jak i nieokreślony,  nie wprowadzając przy tym obostrzeń dotyczących przedmiotowej nieruchomości. Zarówno właściciel nieruchomości jak i najemca może złożyć wniosek do sądu o ujawnienie umowy najmu / dzierżawy.

W dziale III możemy też znaleźć wpis o zawartej umowie przedwstępnej sprzedaży lub ograniczenie w sprzedaży nieruchomości.

Prawa, roszczenia i ograniczenia dobrze jest dokładnie sprawdzić przez zakupem nieruchomości, aby nie było przykrych niespodzianek.

DZIAŁ IV – HITOPEKA

DZIAŁ IV KSIĘGI WIECZYSTEJ – HITOPEKA

Hipoteka  jest szczególnym roszczeniem, które nie jest przeszkodą do zakupu nieruchomości. Jest to wierzytelność wynikająca z udzielonego np. przez bank kredytu na nieruchomość. Opisany jest bank lub inny podmiot udzielający pożyczki lub kredyty, rodzaj hipoteki, waluta, suma obciążenia. Wpis o wykreślenie wierzytelności zostaje złożone przez właściciela nieruchomości (taki wniosek o wykreślenie można złożyć osobiście lub za pośrednictwem notariusza) na podstawie otrzymanego od bank/podmiotu zaświadczenie o możliwości wykreślenia hipoteki po spłacie kredytu/pożyczki. Zakup nieruchomości z hipoteką odbywa się w taki sposób, że kupujący spłaca najpierw zadłużenie hipoteczne nieruchomość, a pozostała kwotę wpłaca sprzedającemu.

Warto tutaj wspomnieć o rodzajach hipotek:

Hipoteka mowna– właściciel nieruchomości potwierdza zaciągniecie zobowiązania pieniężnego wobec kredytodawcy i zobowiązuje się spłacić je w określonym terminie.

Hipoteka przymusowa – obciąża właściciela nieruchomości bez jego zgody, wpis do księgi następuje decyzją sądu na podstawie wniosku wierzyciela.


Hipoteka kaucyjna – aktualnie niestosowana. Hipoteka kaucyjna była stosowana w przypadku, gdy nie można było określić wartości nieruchomości, określała górną granicę kwoty zobowiązania.

Hipoteka ustawowa – wynika z zobowiązań podatkowych właściciela nieruchomości. Hipoteka ustawowa nie wymaga wpisu  do księgi wieczystej, powstaje na mocy prawa.

Hipoteka odwrócona – polega na opłacaniu świadczeń prze bank lub inny podmiot, w zamian za prawo do lokalu po śmierci posiadacza nieruchomości.

Rodzaj własności widoczny jest w części opisującej księgę:

rodzaj własności nieruchomości


W każdym dziale będzie wykaz dokumentów, które są podstawą wpisów.

wykaz dokumentów

W razie wątpliwości co oznaczają zapisy w poszczególnych działach księgi wieczystej warto zasięgnąć porady eksperta, np. notariusza.

«
»